내 집을 살까,
전세나 월세로 살까?

유너DBSJ는 감으로 주거 방식을 고르기 전에 내 조건으로 먼저 확인하는 무료 시뮬레이션입니다. 부동산·보증금, 보유 현금과 대출 조건을 입력하면 매수·전세·월세의 첫 달 현금부담, 필요한 자기자금과 장기 예상치를 같은 기준으로 보여주고 계산에 포함되지 않은 항목도 함께 안내합니다.

먼저 네이버 부동산 매물 이미지를 등록하거나 매매·전세·월세 가격을 직접 추가하세요. 이어서 현재 거주 부동산·보증금, 현재 대출, 보유 현금과 추가 대출 조건을 입력합니다. 자금 가능 여부와 부족액을 확인한 뒤 ‘내 조건으로 비교하기’를 누르고, 자산 전망에서 기준 매물을 선택한 다음 수익률·수입·생활비·물가 가정을 확인하세요.

네. 서울을 포함한 대한민국 어느 지역의 아파트든 매매가, 전세 보증금, 월세 보증금과 월세를 직접 입력해 비교할 수 있습니다. 네이버 부동산 매물 화면 이미지를 올리거나 붙여넣어 등록하는 방법도 제공합니다.

아니요. 업로드하거나 붙여넣은 매물 이미지는 이용 중인 브라우저에서 문자 인식에만 사용되며 서버에 저장하지 않습니다. 인식된 가격과 등록일은 결과에 추가하기 전에 확인하고 수정할 수 있습니다.

네. 등록·수정한 매매·전세·월세 매물은 현재 브라우저에 자동 저장되어 다시 방문하면 복원됩니다. ‘매물 백업’으로 JSON 파일을 내려받으면 다른 PC나 모바일에서도 ‘매물 불러오기’로 이어서 사용할 수 있습니다.

보유 현금, 대출 가능 금액, 금리, 거주 기간과 집값 전망에 따라 달라집니다. 유너DBSJ는 같은 조건에서 세 주거안의 첫 달 주거비와 장기 예상 순자산을 함께 계산하므로, 월 부담과 자산 전망을 나누어 비교할 수 있습니다.

필요 자기자금은 매매가격에서 실제 적용 가능한 주택담보대출을 빼서 계산합니다. ‘중개수수료 포함’ 또는 ‘취득세 포함’을 선택하면 해당 예상액도 계약 시 1회 비용으로 더합니다. 등기·법무비·이사비·수리비와 비상자금은 별도이므로 계약 전 견적을 더해 자금 부족 여부를 확인하세요.

서울특별시 주택 중개보수 상한요율을 적용한 예상 상한액입니다. 매매는 매매가격, 전세는 보증금, 월세는 보증금+월세×100을 거래금액으로 계산하며 이 금액이 5천만원 미만이면 보증금+월세×70을 사용합니다. 계산 기본값은 ‘제외’이며, ‘포함’을 선택하면 필요 자기자금·총비용·여유자금·자산 전망에 계약 시 1회 비용으로 반영합니다. 실제 보수는 상한액 안에서 협의하며 부가가치세가 별도일 수 있습니다.
서울특별시 중개보수 요율 확인 ↗

기본값은 ‘제외’입니다. ‘포함’을 선택하면 현재 보유 주택 수와 취득 주택의 조정대상지역 여부를 반영합니다. 취득 후 1주택은 가격별 1~3%, 2주택은 조정대상지역 8%·비조정지역 1~3%, 3주택은 조정대상지역 12%·비조정지역 8%, 4주택 이상은 12%로 계산합니다. 기존 1주택을 3년 내 처분할 일시적 2주택은 선택 시 일반세율을 적용합니다. 중과 제외주택·생애최초 등 감면, 지방교육세와 농어촌특별세는 계산하지 않으므로 실제 신고세액은 위택스나 세무 전문가에게 확인하세요.
지방세법 제13조의2 확인 ↗

LTV는 주택가격 대비 대출 비율이고, DSR은 연소득 대비 전체 대출의 연간 원리금 상환 부담입니다. 유너DBSJ의 매수 대출 예상액은 희망액·LTV·스트레스 DSR·지역별 주택가격 한도 중 가장 낮은 금액입니다. 연 소득뿐 아니라 기존 대출의 월 상환액도 입력해야 실제에 가까워집니다.

대출금, 연 금리, 기간과 상환 방식에 따라 월 상환액이 달라집니다. 값을 입력하면 원리금균등·원금균등·만기일시 방식별 첫 달 상환액과 총이자를 계산해 금리 변화 전후를 비교할 수 있습니다.

원리금균등은 매달 같은 금액을, 원금균등은 같은 원금과 줄어드는 이자를, 만기일시는 매달 이자만 내고 만기에 원금을 갚는 방식입니다. 유너DBSJ는 원금균등의 첫 달 상환액과 만기일시의 월 이자를 구분해 비교합니다.

전세보증금 대출은 퍼센트 또는 만원 단위로 직접 입력할 수 있습니다. 수도권·규제지역에서 1주택 이상 보유자가 전세대출을 받는 경우에는 이자 상환분을 DSR에 반영해 예상액을 제한합니다. 무주택자는 입력한 희망액을 우선 적용하지만 보증기관·상품·주택별 실제 한도는 금융기관에서 확인해야 합니다.

네. 화면은 입력한 지역, 주택 보유 수, 소득, 기존 대출 월 상환액, LTV, DSR 가산금리와 정책상 절대 한도로 계산한 시뮬레이션입니다. 신용점수, 담보평가액, 보증기관, 대출 목적, 생애최초·정책대출 자격, 금융기관 내부 심사에 따라 실제 승인액과 금리는 달라질 수 있습니다.

전세대출의 월 상환액과 월세의 ‘보증금 대출 상환액+월세’를 같은 기준으로 비교해야 합니다. 보유 현금 중 남는 금액의 투자수익률까지 입력하면 첫 달 주거비뿐 아니라 최대 50년의 예상 순자산 차이도 확인할 수 있습니다.

월세의 첫 달 주거비는 보증금 대출의 월 상환액과 매달 내는 월세를 합산합니다. 보증금 대출 비율 또는 금액, 금리, 기간과 상환 방식을 입력하면 매물별 월 지출이 낮은 순서대로 표시됩니다.

순위의 ‘첫 달 나가는 돈’은 매수·전세의 대출 상환액 또는 월세의 보증금 대출 상환액과 월세를 합친 월 현금 유출입니다. 기본 순위는 첫 달 지출이 적은 순이며, 결과표의 금액 제목을 누르면 내 돈 사용·대출금·DSR·이자·여유자금 등의 낮은 순과 높은 순을 바꿀 수 있습니다. 보증금과 주택가격 전체를 월 비용으로 처리하지 않습니다.

네. 집값, 전세·월세 보증금과 월세의 연 변동률, 여유자금 투자액·수익률, 연간 가처분 수입·증가율, 연간 생활비·물가상승률을 입력하면 현재부터 50년까지 5년 단위 예상치를 볼 수 있습니다. 전세보증금·월세보증금·월세는 입력한 연 변동률을 2년치 복리로 계산해 계약 갱신 시점마다 반영합니다. 수입은 현금에 더하고 보증금 증액분, 월세와 생활비는 현금·투자자산에서 차감합니다. 다만 일정한 변동률을 가정한 비교용 시뮬레이션이며 실제 시장 변동과 세금·수수료를 완전한 재무설계 수준으로 반영한 값은 아닙니다.

연간 생활비는 비교를 바로 시작할 수 있도록 3,000만원을 샘플로 넣었습니다. 생활비 물가는 국가데이터처의 2025년 연간 소비자물가 상승률 2.1%를 적용했습니다. 집값은 KB 서울 아파트 매매가격지수의 1997년 23.5에서 2025년 93.4까지 약 28년 변화를 복리 연평균(CAGR)으로 환산한 약 5.1%를 넣었습니다. 장기 평균은 매년의 상승·하락을 숨길 수 있고 미래 수익을 보장하지 않으므로, 실제 생활비와 보수적·기준·낙관 가정을 각각 입력해 비교하세요.
KB 서울 아파트 매매가격지수 확인 ↗

세금과 대출 원리금을 낸 뒤, 생활비를 쓰기 전에 남는 연간 가처분 수입을 만원 단위로 입력하세요. 매년 입력한 증가율을 적용해 현금에 더하며, 미충당 지출이 있으면 먼저 메우고 이후 보증금 증액·월세·생활비를 차감합니다. 총급여를 입력하면 자산이 과대 계산될 수 있으므로 실제 저축·생활비 재원으로 쓸 수 있는 순수입을 입력하는 것이 좋습니다.

네. 자산 전망 상단의 ‘자산 전망 기준 매물’에서 매매·전세·월세 매물을 각각 선택할 수 있습니다. 매매 매물 한 건을 고르면 해당 가격과 최저가 대출 조건으로 매수안 하나를 계산하고, 전세는 해당 보증금, 월세는 해당 보증금과 월세로 비교 결과와 장기 전망을 즉시 다시 계산합니다. 직접 입력값으로 돌아가려면 ‘직접 입력값 사용’을 선택하세요.

같이 움직일 수 있지만 같은 비율로 오르는 것은 아닙니다. 그래서 집값, 전세·월세 보증금, 월세의 연 변동률을 각각 입력하도록 구분했습니다. 전월세 금액은 입력한 연 변동률을 2년치 복리로 계산해 계약 갱신 시점마다 바뀌며, 갱신 전 2년 동안은 같은 금액을 유지합니다. 보증금 상승분은 반환받을 자산이지만 추가로 묶이는 돈이므로 여유자금에서 이동시키고, 오른 월세는 실제 지출로 차감합니다.

아니요. 장기 예상 순자산은 입력 가정에 따른 비교용 참고값입니다. 중개수수료와 취득세는 사용자가 각각 ‘포함’을 선택한 경우에만 예상액을 반영하고, 입력한 보증금·월세 변동률은 항상 반영합니다. 취득세는 선택한 보유 주택 수·조정대상지역 여부·일시적 2주택 조건을 반영하지만 중과 제외주택·감면과 부가 세목, 보유·매도 세금, 이사·수선비, 투자 세금과 수수료, 소득 변화, 은퇴, 예상 밖의 금리와 시장 변동은 자동 반영되지 않습니다. 대출 상환은 월소득에서 납부한다고 가정하므로 실제 연도별 현금흐름은 별도 자금계획표로 다시 확인해야 합니다.

아닙니다. 여유자금 0원은 사용할 자산을 모두 투입했거나 필요한 자금이 부족할 가능성을 함께 포함할 수 있습니다. 매매가격·보증금과 적용 대출금뿐 아니라 취득비용과 비상자금까지 더한 뒤, 자금 부족액이 없는지 먼저 확인해야 합니다. 부족한 주거안은 예상 순자산 순위보다 자금조달 가능 여부를 우선해서 판단하세요.

예상 수익률은 세금과 운용수수료를 뺀 뒤 실제로 남을 보수적인 연 수익률로 입력하는 편이 안전합니다. 비상자금은 투자금에서 제외하고, 한 가지 수익률만 믿기보다 하락·기준·상승 가정을 각각 입력해 결과를 비교하세요. 장기 복리는 작은 차이도 크게 확대하므로 50년 결과를 확정 금액처럼 해석하면 안 됩니다.

네. 수십 년 뒤의 명목 순자산은 현재 돈의 가치와 다릅니다. 연간 생활비에는 물가상승률을 입력하고, 장기 결과를 판단할 때는 미래 명목 금액과 현재 가치로 환산한 실질 순자산을 함께 비교하는 것이 좋습니다.

아니요. 반환보증 가입 가능 여부, 보증한도, 보증료, 선순위 채권과 보증금 미회수 위험은 자동 계산하지 않습니다. 고액 전세는 보증기관의 한도를 넘을 수 있으므로 계약 전에 HUG·HF·SGI 또는 금융기관에서 가입 가능 금액과 미보장 금액을 반드시 확인하세요.

아닙니다. 규제지역, 주택 보유 수, 대출 종류와 시행 시점에 따라 달라질 수 있습니다. 화면의 LTV·DSR·가산금리는 비교용 입력값이므로 최신 시행일 기준으로 수정하고, 실제 승인 한도는 금융기관에서 다시 확인하세요.

투자수익률이 집값 상승률보다 높고 주거비 부담이 낮다면 전세나 월세의 예상 순자산이 더 커질 수 있지만 결과는 가정에 따라 달라집니다. 집값 변동률과 투자수익률에 양수 또는 음수를 입력해 5년 단위, 최대 50년까지 세 주거안의 예상 순자산을 비교할 수 있습니다.

비밀 코드를 확인한 뒤 전체 비교 결과를 CSV, Markdown 또는 PDF 리포트로 저장할 수 있습니다. 저장 자료에는 계산 조건, 매물별 월 지출과 장기 자산 전망이 함께 정리됩니다.

경제공방 동분서주는 케이건님이 주관하며 부동산·주식·인테리어·독서에 관한 이야기를 나누는 커뮤니티입니다. ‘더 챌린지’와 송파 일요 조찬모임을 진행하며, 루시·마지쿠·자방주·와이가 함께합니다.
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파이어북 책쓰기 연구소(와이)는 북위키, 여유당, 파이어북 작가 커뮤니티, 독서모임, 콘텐츠·책쓰기 프로그램을 운영합니다. 경험을 콘텐츠로, 콘텐츠를 책으로, 책을 자산으로 만드는 곳입니다.
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